domingo, 20 de diciembre de 2009

TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD EN EL REGISTRO PREDIAL



INTRODUCCIÓN

Muchas veces las personas que realizan una transacción inmobiliaria - por ejemplo, la compra venta de una cosa - creen erróneamente que con haber elevado a escritura pública una minuta ya aseguraron el predio, pero no se dan cuenta de que siguen a nombre de quien se le vendió, pues no acudieron a los registros públicos para inscribir la transferencia. Y una de las formas de transferencia de la propiedad inmueble es la compraventa como veremos.

I.- COMPRAVENTA

Nuestro Código Civil en su artículo 1529 define a la Compra-Venta como: “El vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”. Es importante recalcar que la Compra-Venta es el más importante de los contratos de cambio, constituyéndose en la base del movimiento económico mundial.

Por tanto podemos decir en cuanto a la inscripción de compraventa de bien inmueble en el registro de la propiedad no es obligatoria, aunque sí recomendable de cara a probar públicamente la titularidad de un bien inmueble.

Es así que para que proceda la inscripción de la transferencia de propiedad de un inmueble en virtud de un contrato de compraventa, éste debe contener los siguientes requisitos:

1. Que sea otorgado en escritura pública o en contrato privado con fecha cierta, cuando la ley lo permita.

2. Que en el contrato consten los nombres y apellidos completos de los contratantes y sus calidades personales, estado civil, nacionalidad, domicilio, ocupación, documento nacional de identidad, libreta militar, nombre de la cónyuge si es casado. Asimismo, el nombre del vendedor debe de coincidir con el nombre del titular registral.

3. Que conste la ubicación y descripción del inmueble, señalándose la partida registral en a cual se encuentra registrado el inmueble objeto de transferencia.

4. El precio y forma e pago, dejándose constancia de que el precio se encuentra cancelado. De lo contrario, el registrador procederá a inscribir la hipoteca legal por el saldo de precio. Asimismo, si el precio se paga a través de un cheque de gerencia el notario deberá dejar constancia que la entrega de dicho cheque tiene efectos cancelatorios.

5. La intervención forzosa de los cónyuges, pues para disponer o gravar de los bienes sociales se requiere la intervención de ambos. Sin embargo, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad si tiene poder especial del otro, señalando la partida registral en la cual se encuentra inscrito dicho poder. Lo mismo es aplicable ara cualquier tipo de representante.

6. La constancia de pago del impuesto de alcabala y del impuesto predial.


 
• Identificación del bien objeto de transferencia: ¿TODO DEFECTO DEBE SER OBJETO DE DENEGATORIA DE INSCRIPCIÓN?

De acuerdo con el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que las instancias registrales, al calificar los títulos para su inscripción, deberán confrontar la adecuación de éstos con los asientos de inscripción de la partida (literal a) y verificar su formalidad (literal c), entre otras acciones.

Si se da el caso de “discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo.”

Es decir, para que un título sea materia de denegatoria de inscripción no basta advertir que exista evidencia de error, sino que la incongruencia debe ser tal que no permita establecer el correcto sentido de las declaraciones.

Y en caso de que no exista certeza respecto a la identificación del predio materia de compraventa se procederá a solicitar el registrador la presentación de una escritura pública aclaratoria.

 
• ¿Se requiere acreditar que la resolución que autoriza la venta de un bien de un menor de edad, que se encuentra inserta en la escritura pública otorgada por el juez se encuentre consentida?

Cuando la inscripción se realice en mérito a un mandato judicial, de acuerdo con el artículo 8 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se requerirá de un laudo, la presentación del respectivo oficio cursado por el juez, las copias certificadas por el auxiliar jurisdiccional de los actuados judiciales pertinentes, así como la constancia de que la resolución judicial ha quedado consentida o ejecutoriada. Y la calificación que debe realizar el registrador bajo el Principio de Legalidad no resulta aplicable a estos actos presentados al Registro, de acuerdo con el segundo párrafo del artículo 2011º del Código Civil.

Sin embargo, en el X Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005 se aprobó que “la escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial”

 
Sin embargo, el otorgamiento de la escritura púbica lleva la formalización de la transferencia previamente autorizada, esto es que el acto a inscribir es la transferencia de la propiedad contenida en la escritura pública otorgada, más no así la autorización judicial emitida. Por lo que no es procedente requerir la acreditación del consentimiento de la resolución que contiene la autorización judicial de enajenación de los derechos y acciones correspondientes a los menores de edad, en tanto que el otorgamiento de los actos posteriores culminaron con la suscripción de la escritura pública de traslación por el juez, lo que acreditan fehacientemente e indubitablemente la firmeza de dicha resolución.

 
• ¿Se requiere escritura pública aclaratoria a fin de subsanar la omisión del estado civil del vendedor que adquirió el predio siendo su estado civil soltero, aunque con posterioridad a la adquisición haya contraído matrimonio? ¿Para inscribir la compraventa solicitada es necesaria la indicación del estado civil del vendedor?

De acuerdo con el artículo 13º inc. d del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el asiento de inscripción debe contener la designación de la persona cuyo favor se extiende la inscripción y aquella de quien procede el bien o derecho, consignando la nacionalidad, estado civil, documento de identidad. Pero que, en consecuencia de que dicho predio constituye un bien propio del vendedor por el hecho de que fue adquirido antes que haya contraído matrimonio; entonces, el estado civil no tiene implicancia alguna en la calificación registral, ya que se encuentra acreditado que el predio tiene la calidad de bien propio, no requiriéndose así escritura pública aclaratoria en la que se señale el estado civil del vendedor.

 
• ¿Constituye un obstáculo para la transferencia de una determinada porción de área de un inmueble, la existencia de superposición parcial con una concesión minera?

La Ley General de Minería aprobado por D.S Nº 014-92-EM dispone que la concesión minera es un inmueble distinto y separado del predio donde se encuentra ubicada. Esto es, que la concesión es independiente respecto del predio, siendo así el otorgamiento de un título de concesión minera no concede la propiedad del terreno superficial donde se ubica dicha concesión.

Es así que en caso de ser necesario el uso del terreno superficial para desarrollar cualquiera de las actividades mineras de exploración y/o explotación se requiere acuerdo previo con el propietario del terreno superficial o la culminación de un procedimiento de servidumbre. En ese sentido, la independización de una porción del predio matriz y su transferencia no modifica en modo alguna dicha situación.

 
En el supuesto de que un persona “x” cuyo estado civil es casado e inscribe una compraventa de un bien inmueble inscrito, a través de una escritura pública en el cual afirma que el bien se adquiere en calidad de propio, ya que la adquisición de ese inmueble es con dinero proveniente del anticipo de legítima realizado por su padre. El Tribunal Registral sostiene que serán bienes sociales aquellos que son los adquiridos a título onerosos durante el matrimonio y no está enumerados en el artículo 302 del Código Civil, bajo el artículo 311 inc. 1 de dicha norma se presume que todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario, pero ello, de acuerdo con el inc. 2 del artículo 311 , no enervará la presunción de que un inmueble pueda inscribirse con la calidad de bien propio, pero para ello no sólo será necesario la declaración efectuada que el bien tiene la calidad de propio sino que, tiene que mostrar pruebas y elementos suficientes para que desvirtúen la presunción establecida en el inc. 1 del mencionado artículo. En este supuesto, bajo el inc. 2 del artículo 311 del Código Civil, el bien inmueble adquirido con el dinero recibido en anticipo de legítima tendrá la misma calidad que el anticipo, esto es, la calidad de bien propio.

II.- PACTO DE RETROVENTA

El pacto de retroventa está regulado por el artículo 1586 del Código Civil (CC). Confiere al vendedor el derecho de resolver unilateralmente el contrato sin requerir de intervención judicial, dentro de un plazo que no puede exceder de dos años tratándose de inmuebles, según prescribe el artículo 1588 del mismo Código.

Para que opere el efecto resolutorio y, por consiguiente, la propiedad revierta a favor del vendedor, éste debe ejercer su derecho dentro del plazo pactado (o, de ser el caso, dentro del máximo permitido por ley. )

La consecuencia jurídica de estimar como de caducidad el plazo del cual dispone el vendedor para ejercer su derecho resolutorio derivado del pacto de retroventa es que vencido dicho plazo desaparece el derecho de aquél, sin que quede subsistente acción alguna en contra del comprador, consolidando éste su derecho de propiedad, pues dicho derecho queda liberado de la posibilidad de revertir al vendedor.

Tratándose de derechos inscritos sujetos a plazo de caducidad, es evidente que ésta opera por el sólo transcurso del tiempo, sin requerirse de asiento cancelatorio que expresamente reconozca la caducidad. Tales asientos no son cancelaciones en sentido propio, porque no extinguen por sí la inscripción o anotación (…), sino que manifiestan una extinción del asiento ya realizada. Éste, aun antes de estar cancelado, carece ya de eficacia”. De ahí que “los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad. Sin perjuicio de ello, el Registrador podrá, de oficio, extender los asientos de cancelación respectivos, salvo en los supuestos que por disposición especial se requiera solicitud de parte”

Pero, debe precisarse que el derecho resolutorio derivado del pacto de retroventa se ejerce extrarregistralmente, incluso cuando se encuentra inscrito, pues la constancia registral del mismo no está prevista legalmente como requisito de validez, ni siquiera de eficacia. De ese modo, aunque el ejercicio del derecho resolutorio no conste inscrito, si fue ejercido dentro del plazo de caducidad legal o convencional será plenamente oponible inter partes. Ello justifica que sea válida la inscripción de la resolución unilateral dispuesta por el vendedor dentro del plazo pactado o el fijado por ley aun cuando se hubiera cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito pueda perjudicarse con dicha resolución.

Como conclusión tenemos que para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.

El vendedor que oportunamente hizo uso del pacto de retroventa debe hacer constar, en forma igualmente oportuna, esa circunstancia en la partida del inmueble. De lo contrario, habrá que considerar que dicho pacto nunca fue invocado por el vendedor, toda vez que la presunción de exactitud y validez a que se refiere el artículo 2013 del Código Civil también es una de integridad: ha de presumirse que los únicos derechos que recaen o afectan el predio son los que aparecen en la partida, y en consecuencia, si la resolución derivada de la retroventa no fue inscrita dentro del plazo de caducidad legal o convencional, ha de asumirse que dicho derecho no fue inscrito, sin perjuicio de lo señalado en anteriormente.

• ¿Es procedente la cancelación de la inscripción del pacto de retroventa por la sola constatación del vencimiento del plazo para hacerlo efectivo?

Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.

Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito puede perjudicarse con dicha resolución.

 
III.- CONDICION RESOLUTORIA

La condición en este sentido puede ser definida como todo hecho futuro e incierto (lo que genera la inseguridad de que suceda) del que depende la existencia o la culminación de un acto jurídico. Ese hecho debe ser, aunque incierto en su acontecer, posible. Los hechos imposibles no pueden ser objeto de condición, salvo que se tornen imposibles luego de pactarse, ni tampoco las prohibidas legalmente, como cambiar o no de religión, o mudarse o no de su domicilio, o casarse con determinada persona o no casarse, etcétera, ni inmorales o contrarias a las buenas costumbres, salvo que se establezcan como condición resolutoria Por ejemplo el artículo 1858 del Código Civil autoriza la revocación de la donación, si acontece la ingratitud del donatario.

La condición resolutoria, hace depender de ese acontecimiento el fin de la existencia del negocio. Por ejemplo, te pagaré cien dólares mensuales hasta que te recibas de abogado.

Los requisitos básicos de esta modalidad son: i) la incertidumbre, pues el hecho del que se hace depender la eficacia del acto tiene que ser incierto, de realización insegura, pues no se sabe si la condición se cumplirá o no; ii) la futuridad, pues el hecho puesto como condición debe ser futuro; y, iii) que sea establecida arbitrariamente, pues es pactada por las partes para limitar los efectos normales de su declaración de voluntad.

El marco general de inscripciones en los registros de bienes, y en especial el Registro de Propiedad Inmueble, está determinado por el inciso 1) del artículo 2019 del Código Civil; es decir, se inscriben en dicho registro los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. Y es que la publicidad jurídica registral no busca exteriorizar y dar a conocer cualquier evento o acontecimiento, sino sólo aquellos relevantes para el derecho en la medida que generan efectos jurídicos con trascendencia hacia terceros. Es decir, se publicitan únicamente situaciones jurídicas que por su naturaleza tienen vocación de oponibilidad (derechos reales, por ejemplo) para hacerlas conocidas a la generalidad de personas que no son parte en ellas.

Excepcionalmente también se admiten determinadas situaciones que sin tratarse de derechos reales, el sistema jurídico ha considerado conveniente publicitarlas por distintas razones; entre ellas tenemos, por ejemplo, los contratos de arrendamiento, los contratos de opción, los pactos de reserva de propiedad y de retroventa, entre otros. Sin embargo, la admisión de este tipo de situaciones jurídicas es restrictiva y están debidamente señaladas en la ley.

En cuanto a su INSCRIPCION, el inciso 4 del artículo 2019º del Código Civil considera como acto inscribible el cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados a las que estén sujetos los actos registrados. En principio, ello excluiría como acto inscribible a la condición misma; sin embargo, una interpretación amplia sobre de la funcionalidad de esta norma y del Registro desde el punto de vista de su utilidad jurídica y económica nos lleva a la conclusión que la condición resulta inscribible cuando su cumplimiento implica una mutación de la situación jurídico real del bien inscrito, pues de producirse, el acto no solamente involucraría a los contratantes sino eventualmente a terceros.

Carecería de toda significación para un contratante ser adquirente de un derecho real sujeto a condición si es que ésta no se inscribe en el registro, pues de cumplirse aquella no podría oponerla válidamente a un tercer subadquirente que adquirió el derecho del titular registral. Así mismo, el hecho que la condición no tenga carácter retroactivo no significa que ello llevaría a su no inscripción, pues estando inscrita, el registro otorgará cognocibilidad general respecto de ella, siendo posible su conocimiento por todos, y en tal medida es oponible frente a terceros.

En ese sentido, cualquier tercero que contrate respecto de ese bien no podrá alegar que los eventuales efectos del cumplimiento de la condición no le afectan, pues al estar inscrita la condición, la publicidad que genera ésta lo involucra, enervando los efectos de la fe pública registral.

En este caso, el Registro otorga oponibilidad, limitándose a reconocer y hacer cognoscible tal circunstancia. Si la adquisición de un derecho real está condicionada resolutoriamente, el hecho que el potencial adquirente tenga solo un derecho personal no se constituye en óbice para la inscripción de la condición, pues se trata de posibilitar que este eventual adquirente pueda invocar la adquisición condicionada con carácter erga omnes.

IV.- CLAUSULA RESOLUTORIA EXPRESA

Es aquella cláusula o estipulación del contrato con prestaciones recíprocas en virtud de la cual se conviene que el contrato queda resuelto cuando una de las partes no ejecuta determinada prestación a su cargo.

Empero, la resolución es ineficaz en tanto la parte fiel no pone en conocimiento de la infiel que desea hacer efectiva la resolución, caso en el cual ésta opera de pleno derecho.

La cláusula resolutoria expresa, constituye pues un mecanismo resolutorio que ha sido diseñado para lograr la resolución de un contrato de manera expeditiva sin necesidad de recurrir a la vía judicial. Una vez que el perjudicado comunica a su contraparte que está haciendo uso de la referida cláusula, el contrato queda resuelto de pleno derecho. La resolución procede tanto cuando el incumplimiento es imputable al deudor cuanto cuando no lo es, con excepción, en este último caso, de la imposibilidad sobreviniente de la prestación.

1.- REQUISITOS

Para que la cláusula resolutoria expresa produzca efectos se requiere:

a) El incumplimiento de la prestación establecida con toda precisión, que provocará la resolución, es decir la condición previa.

b) El efecto específico que tiende a producir.

c) La comunicación cursada por la parte fiel a la infiel de querer valerse de la resolución.

2.- CONTENIDO

La cláusula debe referirse específicamente a determinadas obligaciones previstas en la cláusula resolutoria o a específicas modalidades, considerándose que si la cláusula se refiriera a todas las obligaciones a cargo de una de las partes, genéricamente indicadas, se trataría de una mera cláusula de estilo que no conduciría a la aplicación del art. art. 1430º, sino a la del art. 1428º, o sea a la resolución judicial por incumplimiento.

El espíritu de la norma contenida en el art. 1430º, es que las partes “determinen con toda precisión” la o las prestaciones cuyo incumplimiento dará lugar a la aplicación del pacto comisorio.

Barbero advierte que la importancia determinante de las prestaciones, cuyo incumplimiento absoluto o relativo dará lugar a la resolución de pleno derecho, depende única y exclusivamente de la determinación de las partes que celebran el contrato. De lo contrario se atenta contra el principio de la libertad contractual, de la autonomía de la voluntad.

Dada la importancia de los efectos de esta declaración, conviene estudiar con detenimiento cuáles son sus características:

a) Es una declaración unilateral de notificación cuya finalidad y efecto es que la resolución cobre eficacia. Tiene carácter recepticio, o sea que debe estar destinada a ser conocida por la parte infiel.

b) Puede hacerse en cualquiera de las formas previstas en el art. 141º, esto es, en forma expresa o tácita, siempre que de la comunicación se infiera indubitablemente la voluntad de la parte fiel.

c) La declaración no puede hacerse antes de que se haya producido el incumplimiento previsto en el pacto comisorio; hasta incluso después del plazo prescriptorio para exigir el cumplimiento del contrato. Nada impide hacerlo después de prescrita la acción personal (art. 2001º, inc. 1º). Distinto es que se oponga la excepción de prescripción.

d) El contenido mínimo de la declaración es poner en conocimiento de la parte infiel que la parte fiel pretende que el contrato quede resuelto de pleno derecho por haberse producido el incumplimiento previsto en la cláusula resolutoria expresa, y

e) Es indispensable para que se produzca la resolución ipso jure.

3.- EFECTOS

Manuel de la Puente y Lavalle explica que la resolución se produce como consecuencia del incumplimiento previsto en el pacto comisorio, pero que es ineficaz, o sea que nadie puede valerse de ella, hasta que la parte fiel, mediante su declaración en ese sentido, le concede su efecto resolutorio, el cual actúa de pleno derecho. La declaración de la parte fiel no es, pues, constitutiva de la resolución, sino un requisito (condictio juris) para su eficacia.

¿Si la circunstancia de haberse consignado en la escritura pública un domicilio distinto al que aparece en la minuta, importa o no un cambio del respectivo domicilio?

Para que la cláusula resolutoria surta efectos se necesita que el contratante interesado haga uso de la misma, comunicándolo a la parte infiel, de acuerdo con el artículo 1430º del Código Civil. Y de acuerdo con el artículo 68º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que la transferencia como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa se inscribirá en mérito al título otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho de resolver el contrato, en la que se indicará la prestación incumplida, debiendo adjuntar la comunicación indubitable cursada al deudor en el sentido que quiere valerse de la cláusula resolutoria.

En cuanto a la comunicación a la parte infiel debe ser dirigida al domicilio de la parte que incumplió la prestación, esto es a su residencia habitual de la persona (art. 33º del Código Civil), pero en el caso de que se designe un domicilio especial por las partes, cabe hacia dicho lugar la comunicación indubitable. No importa un cambio de domicilio porque existió comunicación indubitable de la compradora hacia la vendedora de su decisión de sustituir el domicilio especial que se ha asignado en la minuta por otro domicilio, como lo señala el artículo 40 del Código Civil.

 
V.- VENTA DE DERECHOS Y ACCIONES

La transferencia de las ACCIONES, incluye todos los derechos, prerrogativas y obligaciones inherentes a ellas, sean reales o expectaticios, declarados o acordados, por declararse o acordarse, devengados o por devengarse, actuales y futuros

Así mismo para una transferencia de derechos y acciones, no se requiere la previa subdivisión e independizarían, más aun cuando la venta de porción determinada del predio se encuentra permitida por la normativa vigente, aunque sujeta a la condición de que la porción transferida le sea adjudicada al copropietario.

 
• ¿Cómo se declara la transferencia de acciones y derechos sobre el bien común que realiza un copropietario?

Para declarar esta operación deben seguirse los siguientes pasos:

1. Escoger como tipo de acto jurídico: "Compra venta" y consignar el valor de las acciones y derechos que se transfieren (no el valor del bien sobre el que recaen dichas acciones y derechos).

2. Elegir como tipo de bien: "acciones y derechos".y seleccionar dentro de esa pantalla el tipo de bien que representan dichas acciones y derechos. No se informará el porcentaje de acciones y derechos que se transfiere.

3. Consignar los datos de identificación del (los) transferente (s), teniendo en cuenta que el porcentaje de todos ellos sobre las acciones y derechos que se transfieren será siempre igual a 100%.

 
• ¿Es procedente inscribir la compraventa de derechos y acciones de un inmueble sujeto a copropiedad?

Sí, si es procedente, puesto que cada copropietario puede disponer de su cuota ideal. Por ende, el comprador de una cuota ideal de un inmueble sujeto a copropiedad podrá inscribir su derecho, además de los requerimientos señalados para el contrato de compraventa simple, deberá señalarse el porcentaje de los derechos transferidos así como el área equivalente a ese porcentaje tomando como base el área del inmueble.

 
• ¿Cuál es el título suficiente para asignar los porcentajes de derechos y acciones de un bien sujeto a copropiedad?

Para asignar los porcentajes de derechos y acciones que corresponden a cada copropietario de un inmueble sujeto al régimen de copropiedad, resulta necesario la extensión de una escritura pública con la intervención de todos los copropietarios, en la cual se precisen dichos porcentajes, o en su defecto, la sentencia derivada del proceso judicial de división y partición.



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